Originalmente escrito por Natasha Heron no Small Business
Ao comprar uma propriedade para investimento, uma das primeiras considerações é se ela deve ser mantida pessoalmente ou dentro da embalagem da empresa.
Uma empresa é uma identidade legal separada para seus proprietários; portanto, o ativo pertence à empresa e não aos acionistas ou diretores. As receitas de aluguel e as receitas de alienações subsequentes pertencem à empresa e estão sujeitas ao imposto sobre as sociedades à taxa atual de 19 por cento. Os lucros podem ser extraídos por meio de salários ou dividendos, ambos sujeitos a imposto de renda e seguro nacional a taxas variáveis, dependendo do nível de renda recebido por um indivíduo dentro de um ano fiscal.
A pergunta-chave a fazer é “Qual é a sua intenção para os lucros?”
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Se a intenção for reinvestir os lucros ou criar reservas de caixa, uma embalagem corporativa pode ser preferencial porque, se os lucros não forem extraídos, eles não estarão sujeitos ao imposto de renda. Se a propriedade for mantida em nome pessoal, esses lucros serão tributados no recebimento.
Os indivíduos costumavam ser capazes de reivindicar juros pagos sobre hipotecas de compra para arrendar como uma despesa de negócios para reduzir diretamente seus lucros tributáveis. Esse alívio foi eliminado nos últimos três anos e, a partir de 6 de abril de 2020, os indivíduos somente receberão o alívio na forma de crédito tributário até a faixa de alíquota básica.
No entanto, se lucros de aluguel significativos forem recebidos por um indivíduo, eles devem considerar uma estrutura corporativa. Lucros significativos são aqueles acima de £ 100.000 por ano, já que o subsídio pessoal de um indivíduo é restrito a este nível e os lucros são cobrados no imposto de renda em 40 por cento ou 50 por cento acima de £ 150.000.
Um diretor pode ocupar propriedade da empresa?
Conforme mencionado acima, se os lucros forem reinvestidos em vez de extraídos, eles não estarão sujeitos a imposto de renda e seguro nacional. Se uma empresa adquire uma propriedade para um diretor ou acionista ocupar, eles estão recebendo um benefício.
Para desincentivar os acionistas e diretores de usar as reservas da empresa para comprar bens pessoais e, assim, evitar o pagamento de imposto de renda ao HMRC, a lei visa penalizar uma empresa de várias maneiras.
Se um diretor, ou um membro da família ou residência de um funcionário ou diretor, receber acomodação, um benefício em espécie pode surgir tanto em relação à acomodação em si quanto aos benefícios associados, incluindo utilitários, móveis e outros serviços atendidos pelo empresa.
Se o valor do imóvel for superior a £ 500.000, ele está enquadrado no regime especial de Imposto do Selo (“SDLT”) e do Imposto Anual sobre Habitações Envolvidas (“ATED”).
Imposto Predial Imposto do Selo
Se a propriedade for ocupada nos primeiros três anos após a conclusão por um indivíduo não qualificado, ela estará sujeita a uma taxa fixa de 15 por cento do SDLT no momento da compra.
Pessoa física não qualificada é toda pessoa vinculada à empresa. Isso inclui diretores, acionistas e pessoas ligadas a eles. Por exemplo, sua família, cônjuges ou parceiros civis, seus cônjuges ou familiares de parceiros civis e outros. A cobrança é aplicada mesmo que um aluguel de valor de mercado deva ser pago.
Imposto Anual sobre Moradias Envolvidas
Intimamente relacionado ao acima está o ATED, que é um encargo anual baseado no valor da propriedade. O ATED não expira depois de três anos como o SDLT, é cobrado até que uma propriedade seja vendida e pode ser extremamente caro.
Por exemplo, se a propriedade está avaliada em £ 1 milhão, a cobrança ATED para 2021/22 é de £ 7.500. Para complicar ainda mais as coisas, o ATED é cobrado com um ano de antecedência, ao contrário dos outros impostos, e o regime impõe penalidades significativas em caso de incumprimento.
Faz diferença se a propriedade é alugada ou desenvolvida para venda?
Um negócio de aluguel de propriedade é uma atividade de investimento, enquanto a reconstrução de uma propriedade para venda é uma troca. Esta distinção é fundamental quer uma propriedade seja detida pessoalmente ou por uma empresa, uma vez que as atividades estão sujeitas a regimes fiscais diferentes.
As atividades de investimento de pessoas físicas estão sujeitas a imposto de renda e NIC e CGT a 18 por cento ou 28 por cento na alienação.
As atividades comerciais podem se beneficiar de uma dedução total dos juros da hipoteca ao calcular os lucros e as receitas comerciais estão sujeitas a imposto de renda e NIC.
Se a intenção da empresa for investir, a propriedade será incluída pelo valor de mercado como propriedade para investimento nas demonstrações financeiras. Os lucros são tributáveis ao imposto sobre as sociedades e, na venda, é calculado um ganho tributável. Ao contrário do que foi dito acima, o ganho também é devido ao imposto sobre as sociedades, mas certos custos serão alocados contra os lucros anuais e certos custos de capital serão alocados ao custo da propriedade até a venda. Isso significa que algumas despesas não receberão benefícios fiscais até a venda.
Se uma propriedade for desenvolvida para venda, será apresentada ao custo como estoque nas demonstrações financeiras. Os lucros e o produto da venda estão sujeitos ao imposto sobre as sociedades. Um desenvolvedor imobiliário pode precisar considerar outros regimes como resultado de suas atividades.
Se subcontratados forem contratados para desenvolver a propriedade, as obras estarão dentro do escopo do Esquema da Indústria de Construção (“CIS”). O CIS exige retornos mensais e conformidade adicional. Certifique-se de falar com seu contador ou consultor tributário antes de realizar qualquer trabalho.
Com a intenção fiscal é fundamental, se for subsequentemente decidido que uma propriedade será mantida como um investimento em vez de vendida, uma empresa pode estar sujeita a uma carga tributária “seca” ao movê-la do custo em estoque para o valor de mercado na propriedade de investimento. É conhecido como cobrança de imposto seco, pois o imposto é devido, embora nenhum produto seja recebido.
Natasha Heron é uma administradora tributária especializada em impostos sobre a propriedade da contadora Hillier Hopkins
Leitura adicional
Um guia para o imposto sobre a propriedade de pequenas empresas
Ela pode ser contatada por e-mail: [email protected]. Visite www.hillierhopkins.co.uk.
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