Começar um novo negócio pode ser uma perspectiva assustadora, com inúmeras questões a superar para garantir a transição suave de uma entidade incipiente para uma empresa lucrativa e bem-sucedida. A aquisição do seu primeiro espaço comercial pode ser parte integrante deste processo, trazendo os seus próprios desafios e obstáculos.
Ocupar um espaço comercial é um passo emocionante para qualquer negócio, mas infelizmente é muito fácil cometer erros que podem custar caro ao negócio no futuro. Não saber negociar um arrendamento comercial é estressante para qualquer empresário. No entanto, com o aconselhamento certo, os empreendedores podem evitar armadilhas comuns, garantindo um negócio adequado para o seu negócio, com as salvaguardas adequadas necessárias para uma start-up ambiciosa:
#1 – Faça sua lição de casa e evite decisões precipitadas
O primeiro objetivo é identificar o imóvel certo para o seu negócio – há uma série de critérios a considerar, alguns mais óbvios do que outros. Além da localização e dos pés quadrados, vale a pena reservar um tempo para conversar com qualquer outro ocupante sobre sua experiência. Conversamos frequentemente com proprietários de empresas que não conseguiram ir mais fundo do que a fachada e as informações que lhes são apresentadas – você poderia estar evitando uma provação cara no futuro.
#2 – Negocie um conjunto abrangente de termos
Depois que uma propriedade for identificada, o agente o ajudará a negociar um aluguel comercial. A negociação de um conjunto de “termos” (um documento preparado no início de uma transação que descreve os termos acordados entre as partes) é imperativa e é a oportunidade para você negociar o melhor negócio disponível.
É vital que quaisquer requisitos que você tenha sejam levados em consideração neste momento (os elementos-chave normalmente podem incluir a duração do aluguel, valor do aluguel, cláusulas de escalonamento de aluguel, responsabilidades de manutenção e quaisquer disposições ou concessões especiais), caso contrário, será muito mais difícil negociar elementos adicionais assim que os termos forem finalizados e os advogados instruídos.
#3 – Considere qual entidade fará o novo arrendamento
A entidade que assumir o novo arrendamento ficará “responsável” por todas as responsabilidades associadas do inquilino, incluindo o pagamento do aluguel, a taxa de serviço e pagamentos acessórios, além de quaisquer responsabilidades por dilapidações e questões semelhantes. Com isto em mente, você também deve considerar se deseja contratar o arrendamento em uma sociedade limitada recém-constituída, em vez de – no caso de um empresário individual – em seu próprio nome. Isto evitará ser considerado pessoalmente confiável para tais obrigações.
> Veja também: Cinco coisas a considerar ao converter um imóvel para uso comercial
#4 – Promova um período sem aluguel/incentivo de aluguel apropriado
Dependendo da conveniência da propriedade, dos níveis de interesse e das tendências atuais do mercado, os inquilinos são muitas vezes capazes de negociar um período sem aluguel ou um incentivo de aluguel associado (por exemplo, um período em que pagarão “meia renda”) em vez de o fato de que eles podem precisar equipar a propriedade.
O seu agente instruído poderá aconselhar sobre a probabilidade de negociar tal incentivo, mas certamente vale a pena fazer a pergunta – sempre que possível, você deseja evitar pagar aluguel quando ainda estiver equipando a unidade.
#5 – Flexibilidade, rescisão e capacidade de ‘negociar’
Como uma entidade start-up, você não tem como saber em que direção seu novo negócio irá. Você pode descobrir que o negócio cresce rapidamente e que rapidamente precisa de instalações maiores para suportar esse crescimento. Por outro lado, você pode descobrir que as coisas não vão tão bem e que você não precisa mais de tanto espaço ou deseja encerrar o aluguel por completo. Como tal, é importante manter o máximo de flexibilidade possível. É aconselhável tentar negociar uma cláusula de rescisão, ou um inquilino só rescinde o direito em um ponto específico (por exemplo, após três anos de um prazo de aluguel de cinco anos) ou melhor ainda, um direito de rescisão contínuo, que lhe dá a capacidade rescindir a qualquer momento após uma determinada data.
Também é importante considerar como você tem permissão para “lidar” com o aluguel. Se a propriedade for potencialmente divisível, é certamente aconselhável tentar negociar a possibilidade de sublocar parte a um inquilino terceiro, o que lhe permitiria “desmembrar” parte da unidade e recuperar algumas das suas responsabilidades em relação a isto.
#6 – Considere reparar responsabilidades e proteger-se contra obrigações onerosas
Você precisa ter certeza de que não está assinando um contrato de locação com uma responsabilidade de reparo excessivamente onerosa. Para se proteger contra isso, é importante, quando um imóvel não estiver em pleno estado de conservação, que você sempre procure combinar um cronograma de condições a serem anexados ao contrato de locação. Mostra o estado de conservação do imóvel à data da contratação do arrendamento, com uma cláusula de arrendamento associada, o que significa que só é obrigado a devolver o imóvel ao estado de conservação comprovado pelo cronograma.
#7 – Considere a reintegração ao fazer alterações
Normalmente, os arrendamentos comerciais permitem que os inquilinos façam alterações não estruturais internas com o consentimento do proprietário e, muitas vezes, permitem a construção de divisórias internas sem a necessidade de obter qualquer consentimento. É importante garantir que, quando forem necessárias obras de adaptação para operar a partir das instalações, o consentimento do proprietário seja obtido como parte da transação inicial e que você não acabe pagando a conta pelos custos legais do proprietário na preparação uma licença para documentar tal consentimento.
Tenha sempre em mente que os proprietários provavelmente exigirão que você restaure as instalações após o vencimento do aluguel. É particularmente importante ter isso em mente onde as obras são significativas, pois a remoção será por sua conta.
#8 – Procure chegar a um acordo sobre um limite máximo para cobranças adicionais
Se, por exemplo, você estiver alugando um prédio multi-locado, provavelmente haverá áreas comuns e você provavelmente será obrigado a contribuir para o custo de manutenção/seguro do mesmo. Sempre que possível, é aconselhável tentar limitar essas contribuições a um valor fixo, para que você saiba que sua responsabilidade não pode ultrapassar esse valor. Como uma empresa iniciante, é fundamental manter um controle rigoroso de seus custos e é claro que você deseja evitar quaisquer responsabilidades inesperadamente altas.
#9 – Esteja ciente do SDLT e dos custos adicionais pós-conclusão
Dependendo da duração do prazo e do aluguel anual que você acordar para o imóvel, é possível que o arrendamento gere uma obrigação de imposto de selo sobre a terra. Normalmente, o SDLT entra em ação nos prêmios de arrendamento/valores de transferência ou no “Valor presente líquido do aluguel” quando esses custos sobem acima de £ 150.001. Existem isenções disponíveis, mas é um assunto complexo e, como tal, é importante que você procure aconselhamento profissional sobre essas possíveis responsabilidades, para que possa considerá-las ao calcular seus custos.
Além disso, se o seu contrato de arrendamento tiver uma duração superior a sete anos, será necessário registo no Registo Predial, para o qual será cobrada uma taxa de registo.
#10 – Siga aconselhamento profissional
Recomendamos sempre que você instrua um advogado comercial competitivo e respeitável que garantirá que esses pontos (e mais) sejam percebidos durante o processo de negociação e que seus interesses sejam devidamente protegidos.
Resumo
A negociação de um contrato de arrendamento comercial é um processo crucial para empresas que buscam espaço para suas operações, o que pode impactar significativamente os resultados financeiros e a flexibilidade operacional de uma empresa. As empresas devem analisar e compreender cuidadosamente os termos do arrendamento, procurar aconselhamento jurídico, se necessário, e considerar fatores como localização, requisitos de espaço e restrições orçamentárias. Negociações bem-sucedidas podem levar a um contrato de arrendamento que atenda às necessidades e objetivos do seu negócio, ao mesmo tempo que ajuda a mitigar possíveis riscos e disputas durante o prazo do arrendamento.
Os pontos acima fornecem uma visão geral dos elementos-chave que precisam ser considerados quando você deseja negociar um arrendamento comercial.
Simon Maddox é sócio imobiliário da JMW Solicitors
Leitura adicional
O que considerar ao escolher um imóvel comercial