O mundo da propriedade comercial viu uma mudança dramática nos últimos anos. A pandemia covid-19 alterou permanentemente os padrões de trabalho, tornando o modelo tradicional de contratos de arrendamento longos e inflexíveis menos viáveis para as empresas que precisam ser capazes de se adaptar rapidamente às mudanças nas condições do mercado.
Com a incerteza econômica, a mudança das demandas da força de trabalho e as tendências da indústria em evolução, a flexibilidade se tornou mais importante do que nunca.
Uma das ferramentas mais eficazes para as empresas que desejam manter a flexibilidade em seus acordos de arrendamento é a inclusão de uma cláusula de quebra. Essas cláusulas permitem que o arrendamento seja encerrado no início de condições específicas e se tornou cada vez mais valioso nos acordos de propriedades comerciais.
A crescente demanda por flexibilidade
A demanda por flexibilidade em arrendamentos comerciais aumentou acentuadamente, particularmente após a pandemia, o custo subsequente de fazer crise de negócios e, mais recentemente, um aumento nos impostos comerciais que leva a cortes operacionais e de funcionários.
Muitas empresas reavaliaram suas necessidades de espaço de trabalho devido à ampla adoção do trabalho híbrido e remoto. Em uma recente pesquisa do Forbes Advisor, dos 1.100 entrevistados, 63 % trabalharam remotamente por toda ou em parte do tempo.
Essa mudança teve um impacto direto nas tendências de leasing. As empresas estão cada vez mais relutantes em se comprometer com arrendamentos de longo prazo sem a opção de ajustar ou sair com base nas mudanças nas circunstâncias. Isso levou a uma ênfase maior nas cláusulas de quebra em novos acordos de arrendamento, permitindo que as empresas mantenham o controle sobre seus compromissos de propriedade.
Entendendo as cláusulas de quebra
Uma cláusula de quebra é uma provisão em um contrato comercial que permite que o inquilino, o proprietário ou ambos, encerre o arrendamento cedo, sujeito a condições predefinidas.
Essas condições normalmente incluem um período de aviso [often six months]Pagamentos de aluguel e taxa de serviço estão atualizados e conformidade com as obrigações de arrendamento.
As cláusulas de quebra atuam como uma rede de segurança para as empresas e oferecem a eles a oportunidade de aumentar ou diminuir com base em condições econômicas. Eles também ajudam as empresas a evitar serem presos a arrendamentos de longo prazo que não atendem mais às suas necessidades.
Os desafios de exercitar uma cláusula de quebra
Embora as cláusulas de quebra ofereçam vantagens claras, elas não têm desafios. Para fazer cumprir uma cláusula de quebra, o inquilino deve ter cumprido estritamente suas condições e qualquer passo em falso, como perder um prazo de aviso ou não cumprir as obrigações de arrendamento, pode resultar na cláusula de quebra de inválida.
Uma questão comum é o requisito para ‘posse vaga’. Se o arrendamento afirmar que as instalações deverão ser devolvidas vazias de todas as mercadorias, não removendo o equipamento, móveis ou sinalização do escritório, poderá invalidar tecnicamente o intervalo.
Além disso, os proprietários podem optar por desafiar uma cláusula de quebra se não for perfeitamente executada. Como as cláusulas de break introduzem incerteza no fluxo de receita de um proprietário, elas podem seguir o caminho legal para impedir que o contrato termine prematuramente.
Acertando o tempo
Para a maioria das empresas, as cláusulas de quebra geralmente são definidas no final do terceiro ou quinto ano do contrato.
No entanto, escolher o tempo certo requer um planejamento cuidadoso. Considere a trajetória de crescimento da sua empresa, a posição financeira e as condições potenciais do mercado ao decidir quando negociar uma cláusula de quebra.
Como as cláusulas de quebra são negociáveis, verifique se o tempo está alinhado aos seus objetivos de longo prazo, fornecendo flexibilidade sem risco desnecessário.
Considerações estratégicas para inquilinos
Dadas as potenciais complexidades do exercício de uma cláusula de quebra, os inquilinos precisam adotar uma abordagem estratégica.
É crucial negociar termos claros desde o início, garantindo que a cláusula de quebra seja justa e inequívoca. Permanecer em conformidade com as obrigações de arrendamento é igualmente importante, pois qualquer excelente aluguel ou cobranças de serviço pode comprometer o direito de quebrar o arrendamento.
Os requisitos de aviso devem ser estritamente respeitados, seguindo o período exato e o método de entrega especificado no arrendamento. A busca de conselhos especializados antes de cumprir um aviso de interrupção pode ajudar a evitar erros caros e garantir que o processo seja executado corretamente.
Pensamentos finais
Avançando, a flexibilidade continuará sendo um fator -chave para as empresas que entram em acordos de arrendamento comercial.
As cláusulas de quebra fornecem aos inquilinos adaptabilidade essencial, garantindo que não estejam presos a compromissos de longo prazo que não atendem mais às suas necessidades. No entanto, essas cláusulas precisam ser negociadas com cuidado, claramente elaboradas e seguidas meticulosamente para garantir que elas servem a seu objetivo.
Para os inquilinos, é crucial entender as implicações e os requisitos das cláusulas de quebra. Por fim, a flexibilidade é tudo para as empresas hoje, e as empresas que garantem cláusulas de quebra bem estruturadas poderão responder mais facilmente às mudanças de mercado, garantindo que sua estratégia de propriedade comercial se encaixe em seus objetivos de negócios mais amplos.
Jonathan Hand é fundador de O negociador do arrendamento.
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