O mercado de financiamento alternativo para propriedades, no entanto, é crescente, com produtos específicos como ponte, autoconstrução, desenvolvimento e até financiamento agrícola e intermediário cada vez mais disponíveis (fonte: Empréstimos SPF). No entanto, existem vantagens e desvantagens decorrentes do surgimento desses produtos.
Embora seja bom para os mutuários que precisam de fundos para fins específicos, solicitar o empréstimo errado pode levar à rejeição e, portanto, a uma marca negativa na classificação de crédito do requerente. Isso afetaria inevitavelmente quaisquer solicitações futuras de empréstimo de qualquer tipo.
Os empréstimos, como o financiamento provisório, também são muito adaptáveis e podem ser usados tanto para fins comerciais como de propriedade privada. Este também é o caso com opções como hipotecas internacionais e financiamento em leilão.
Existem, no entanto, vários produtos que só podem ser contratados se o empréstimo for para fins comerciais específicos. Isso inclui financiamento intermediário, financiamento de desenvolvimento e dívida sênior extensa, todos dependentes do negócio ou que precisam de uma parte do negócio como garantia para o próprio empréstimo.
Finanças Mezanino
As finanças intermediárias combinam dívida imobiliária, empréstimos e patrimônio líquido. Tende a ser usado para empreendimentos de risco muito mais alto e é normalmente utilizado como um empréstimo de segunda carga.
Isso significa que o mutuário normalmente terá outro empréstimo; digamos, uma hipoteca ou um empréstimo provisório garantido contra uma propriedade e, em seguida, contrairá um empréstimo intermediário para aumentar o capital disponível. Isso é particularmente útil para incorporadores imobiliários que precisam fechar um negócio mais rápido do que seria necessário.
Este tipo de financiamento, entretanto, requer que o mutuário tenha um negócio e seja capaz de abrir mão de uma porcentagem das ações [equity] no negócio, se necessário.
O credor oferecerá o empréstimo garantido por uma parte da propriedade da carteira do incorporador.
Haverá uma cláusula no acordo contratual segundo a qual, se o mutuário não puder reembolsar a totalidade ou parte do empréstimo, o credor ficará com uma porcentagem do patrimônio líquido do negócio, que tenderá a ser um empreendimento de alto risco nesses casos.
Embora seja um negócio de alto risco, os credores só concederão um empréstimo se houver espaço e um potencial claro para o negócio em questão obter lucros significativos como resultado do investimento do empréstimo.
Se o tomador do empréstimo não pagar o empréstimo, o credor pode vender as ações do negócio para pagar suas perdas ou pode reter seu patrimônio adquirido e receber uma parte dos lucros do negócio, agindo como acionista.
Com esses empréstimos, porém, é provável que haja cobranças adicionais na forma de taxas legais e taxas de acordos potenciais. Além disso, se relevante, o projeto pode incorrer em taxas adicionais. Por exemplo, se o empréstimo for usado para converter uma propriedade em vários espaços residenciais, um teste de isolamento acústico será necessário (fonte: https://www.rjacoustics.com/), incorrendo em custos adicionais que devem ser contabilizados desde o início.
Esticar dívida sênior
A dívida sênior esticada é um tipo único de empréstimo, mas não difere do financiamento intermediário, pois combina mais de um aspecto de financiamento e negócios. Esses empréstimos são pertinentes a empresas que possuem um certo grau de ativos e fluxo de caixa. Por exemplo, uma empresa pode ter um fluxo de caixa grande, previsível e estável e ativos comerciais limitados e, portanto, não é capaz de garantir facilmente um empréstimo na escala de, digamos, um empréstimo provisório. Ao compensar a diferença do que eles não podem tomar emprestado com seus ativos em seu fluxo de caixa previsto, eles podem ser capazes de garantir um empréstimo dessa natureza.
Como alternativa, uma empresa pode ter uma grande base de ativos e fluxo de caixa limitado. Eles podem não conseguir fazer empréstimos contra todos os seus ativos e, portanto, podem tomar empréstimos contra o fluxo de caixa previsto da empresa. Empréstimos normais de fluxo de caixa não garantidos não podem fornecer a mesma escala de investimento que empréstimos imobiliários garantidos e esta é uma das principais razões para os mutuários se voltam para dívidas sênior extensas.
Além disso, as empresas que buscam esse tipo de investimento tendem a precisar combinar os dois títulos; ativos e fluxo de caixa, a fim de garantir uma injeção de capital muito maior em seus negócios do que estaria à sua disposição.
Os mutuários devem ser capazes de demonstrar claramente aos credores que o risco assumido é de um nível aceitável e que o retorno potencial é realista.
O credor sempre exigirá que a parte do empréstimo garantida pelo fluxo de caixa seja reembolsada primeiro, pois oferece menos garantia do que a parte garantida contra uma propriedade ou outros ativos. No entanto, este tipo de financiamento normalmente será retirado como uma dívida de primeira cobrança, ao contrário do financiamento intermediário, que tende a ser um empréstimo garantido de segunda cobrança.